주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 (V유형 분리과세)

안녕하세요

매년 5월은 종합소득세 신고/납부의 달입니다.

지난 2월 연말정산을 마친 직장인이라면 별도 진행할 사항이 없지만

근로 소득 이외의 금융/사업/연금/기타 소득 발생시 신고를 진행해야합니다.

종합소득세란 (장부기장 세액 계산)

주택임대사업자의 경우 2018년까지 2000만원 이하는 비과세였지만

2019년 귀속 소득부터는 2000만원 이하 분리과세 또는 종합과세 선택

2000만원 초과 종합과세로 반드시 신고를 해야합니다.

전 아직도 국세청에서 안내문 또는 카톡, 이메일을 받지 못했지만

국세청 홈택스에서 확인해보니 V유형으로 조회되네요

 

 

 

 

이번 포스팅에서는 근로소득외 주택임대소득 2000만원 이하의 소득을

V유형으로 분리과세 종합소득신고 방법을 살펴보겠습니다. 

세금 신고시 입력해야할 부분이 많아서 모바일보다는

PC 버전으로 하시는게 편리하여 PC 버전으로 진행하였습니다.

 

 

 

 

국세청 홈택스 접속 (hometax.go.kr/)

메인화면에도 2020년 귀속 종합소득세 신고납부 안내가 되어있으며

상단 메뉴 신고/납부 - 세금신고 - 종합소득세로 클릭 진행합니다.

 

 

 

 

 

종합소득세 맞춤형 신고 안내

작년과 다르게 올해는 맞춤형 신고 안내로

어느 유형으로 신고해야할지 고민되는 분들께 국세청홈택스에서 안내를 진행하고 있습니다.

 

 

 

맞춤형 신고 안내가 불필요 한 분들은 주택임대소득 2000만원 이하

분리과세 소득자 신고서를 선택하면 됩니다.
. 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득 (V 유형)
. 계약금이 위약금 배상금으로 대체되는  기타소득이 있는 경우

 

 

 

신고도움서비스에서 기본사항에 신고유형이 안내되어있습니다.

주택임대소득(V) 유형으로 신고를 확인후

주택임대소득 참고자료를 선택합니다.

 

 

주택임대소득 참고자료에서는 지난 2월에 신고한

사업장현황신고의 내용이 표기됩니다.

세입자가 1년사이 들고나면 동일 매물이라도 건별로

신고해야해서 세금신고할때는 참 번거롭습니다.

 

 

 

종합소득세 세금신고

이제 본격적으로 분리과세 소득자 신고

총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득 대상을 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

01. 기본사항 입력

상단에 붉은색으로 2천만원 이하의 주택임대소득 (종합소득세 신고 대상 다른 소득이 없는 경우)를 꼭 확인합니다.

일반 직장인이라면 2월에 연말정산하며 소득신고를 마쳤기때문에 누락된게 없다면 해당 유형으로 진행합니다.

주민등록번호 옆의 조회를 클릭하면 기본 정보가 자동 입력되며

전자메일 또는 전화번호를 입력후 저장 다음 이동합니다.

 

 

 

02. 분리과세 소득결정 세액 계산서

주택임대소득을 제외한 근로 소득이 2천만원 초과, 이하 여부에 따라서 종합소득금액에 선택합니다.

2천만원 초과시 (17) 공제금액이 비활성화되며

2천만원 이하일 경우 (17) 공제금액에 200만원(임대사업자 미등록), 400만원 (임대사업자등록)을 입력합니다.

저는 근로 소득이 2천만원 초과하여 공제금액 비활성화 0원으로 진행하였습니다.

 

작년도 임대소득은 18,148,127원(월세 및 간주임대료 합산)이며

단순경비율 50% 적용되어서 소득금액(과세표준)은 9,074,063원입니다.

 

V유형 2000만원 이하의 분리과세는 14% 단일 세율이며

종합소득금액(근로, 사업, 금융)이 2000만원 이하일 경우 종합과세 신고로하면

소득금액에 따라 6%~42%로 세율로 계산하게되므로 종합소득도 2천만원이하 일경우 

임대소득 4천6백만원까지는 종합과세신고가 유리합니다.

6% (천2백만원 이하), 15% (4천6백만원 이하)

 

지난 2월 사업장 현황신고를 미진행 하신분들은 아래와 같이 결정세액 계산이 보이지 않으며

하단의 사업장현황신고 및 임대주택물건내역 조회를 통해 하단 금액을 입력하여 등록진행합니다.

 

 

사업장현황신고 물건명세 정정 및 충족기간 입력

2월에 사업장 현황신고를 진행하였더라도

등록임대주택의 요건 충족기간은 입력되어 있지 않으므로

사업장 현황신고를 클릭하여 등록 임대주택 기간을 모두 입력합니다.

사업장현황신고시 수입금액을 잘못 신고한 경우 이번 화면에서 수정하면 됩니다.

단, 수정하신 내역은 이미 신고 완료된 사업장현황신고서에는 반영되지 않습니다.

 

 

 

 

등록입대주택 요건 충족기간은 2020년 과세 기간중

세무서 사업자등록, 지방자치단체 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하의 모두 충족하는 기간으로

요건 충족 기간에 따라 필요경비 및 공제금액이 달라지게 되므로 정확히 입력합니다.

대부분 주택임대사업자의 경우 위 3가지는 준수하셨으리라 생각되며

임대가간에 등록된 날짜라 복사 붙여넣기로 등록합니다.

 

입력전에는 소득금액(과세표준)은 9,074,064원 (50% 적용) 이지만

해당 항목 입력후 소득금액이 어떻게 바뀌는지도 살펴보셔야합니다.

 

 

 

세입자 변경된 일자별로 모두 등록합니다.

나이드신 분들 또는 많은 매물을 보유하신분들은 정말 번거로운 작업이 될꺼 같네요

 

 

합계계산하기 를 클릭하면 다시한번 분리과세 소득을 제외한 종합소득금액이

2000만원 초과하면 공제 받을수 없다는 안내가 표기됩니다.

 

 

이후 소득금액(과세표준) 금액은 기존 9,074,064원 (50% 적용)에서

7,504,103원 (60% 적용)으로 변경되었습니다.

 

 

이후 적용하기를 클릭하기를 진행하면 되는데 저는 아래와 같이 에러가 발생하였습니다.

8행이 총수입금액이 0원 이하일수 없습니다.

신고대상이 아닌 경우 선택 체크를 해제하시고 "합계 계산하기 또는 적용하기" 버튼을 클릭하십시요

 

 

살펴보니 월세가 아닌 보증금만 받아서 간주임대료 3억 이하 구간일 경우 수입금액이 0원으로 표기되어

발생하는 부분으로 해당 항목은 삭제하고 다시 적용하기로 넘어갔습니다.

 

 

소형주택 임대사업자 감면 등록

결정세액 계산에서 필요경비 60% 반영되어서 소득금액이 감소 반영된걸 확인합니다.

이번에는 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 신청을 진행합니다.

단 주의하실 부분은 세액감면을 진행할 경우 추후 양도소득세 발생시

감가삼각비 공제가 들어가서 소탐대실할수 있는 부분입니다.

하지만 저는 도시형 생활주택으로 매입가격보다

시세가 더 떨어진 상태로 양차손 발생하고 있어 고려대상이 아니네요..ㅠ

 

 

세액 감면계산을 클릭하면 

아래와 같이 세액 감면 신청서 입력화면이 조회되며

신청인의 명세 추가 등록합니다. (사업자 번호입력시 대표자 및 정보 자동입력)

세무서에서 발급받은 주택임대 면세사업자 등록번호를 알고 계셔야합니다.

 

 

 

 

 

신청인의 사업장 명세가 조회된후 세액감면 계산을 위하여

사업장현황신고 조회를 클릭합니다.

 

 

조금전에 확인했던 사업장현황신고 내용이 조회되며

이중 세액감면을 받는 물건만 선택 진행합니다.

대상은 85m2 이하 6억원 이하, 임대료 연 증가율 5% 이내로

임대기간에 따라 감면율 30%(4년 단기), 75%(8년 장기) 적용 

저는 10번 물건은 임대사업자 등록되지 않은 부분으로 대상에서 제외하였습니다.

 

 

 

감면 대상이 아닌 경우 삭제하지 않았을때 추후 가산세를 포함하여 납부해야할수 있으니 주의하세요

이제부터 또 한번의 단순 반복 노가다가 시작됩니다.

물건선택후 선택 내용을 수정하기 누르면

8번부터 14번 그리고 17번 감면율을 각각의 항목에 맞춰 선택합니다.

8번- 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 : 여/부 (공시지가 확인- 공동주택 가격 열람사이트)

9번- 소득세법등에 따른 사업자 등록 : 여/부 (세무서 사업자 등록 여부 확인)

10번- 민간임대 주택법 등에 따른 등록 : 단기/장기/부 (지자체 임대사업자 등록 여부 확인)

11번- 임대주택 요건충족 : 여/부 (해당 임대주택 7번 주거 전용면적이

국민주택 규모 (85㎡, 읍면지역 100㎡) 이하이고 8번, 9번, 10번 항목이 모두 충족 여부 확인)

12번- 임대료 증액(5% 이내) 요건충족 : 여/부

13번- 해당년도 임대개월수 요건 충족 : 여/부

14번- 단기임대주택의 경우
총 임대개월수가 43개월 이상인 경우 "여"를 선택하며
임대개시일로부터 4년 경과하지 않은 경우 "4년 미도래"를 선택
4년이 경과하였으나 총 임대개월수가 43개월 미만인 경우에는 "부"를 선택
15번- 장기임대주택의 경우
총 임대개월수가 87개월 이상이면 "여"를 선택
임대개시일로부터 8년이 경과하지 않은 경우 "8년(10년) 미도래" 선택

 

 

2020.08.18 이후 지자체 등록 임대주택은
총 임대개월수가 108개월 이상이면 "여"를 선택
임대개시일로부터 10년이 경과하지 않은 경우 "8년(10년) 미도래" 선택

 

17번- 감면율 : 단기 (30%), 장기 (75%)

복사 붙여넣기가 불가하며 탭(TAB)와 화살표 키(↑,↓)를 이용하여 "여" 및 대상 항목을 선택합니다.

(요건 등록전)

(요건 등록후)

18번 감면 세액이 자동계산되어 모두 입력되었네요

이제 소형주택 세액감면금액이 787,923원이 등록되어서

결정세액은 26만원정도로 조회됩니다.

저장후 다음으로 이동할께요

여기까지 왔다면 분리과세 등록은 거의 완료된 상태입니다.

하지만, 임대사업자등록되지않은 물건의 소득 발생분이라면 

가산세액 명세 입력을 통해 등록이 필요합니다.

종합소득세 마지막 신고서 제출입니다.

납부할 세액을 확인해봅니다.

작년에 신고했던 금액과 큰 차이가 없는거 보니 등록이 잘 된거 같아요

농어촌특별세의 20%는 지방세로 별도 신고 납부 진행하여야합니다.

 

 

 

이번년도 종합소득세 납부기간은 5월 31일이며

개인정보 동의 후 신고서를 제출하면 주택임대사업자 종합소득세 완료하였습니다.

매년 5월 종합소득세 신고 기간이 되면 세무사님께 의뢰하는 경우가 아니면 막막해지는거 같아요

아직은 소득이 크지 않아 세무사 의뢰하지 않고 셀프로 진행하지만

하루 빨리 세무사님께 의뢰할 규모로 만들고 싶네요

그나마 2월에 사업장 현황신고를 잘 해두어서 이번에도 잘 마쳤네요!

세금이란게 개별 사항에 따라 적용 부분이 다르기 때문에 잘 확인해봐야할꺼 같습니다.

 

 

 

 

 

본 포스팅은 국세청 동영상 자료실의 분리과세 주택임대소득 신고방법을 참고하여 작성하였으므로 참고해주세요

www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttList.do?bbsId=131038

국세청

종합소득세란 (장부기장 세액 계산)

 

종합소득세율 과거귀속자료