주택임대사업자 사업장현황신고

 

안녕하세요

2018년 주택임대사업자의 종합소득세 비과세가 사라지면서

2019년 임대소득에 대해서 2천만원 이하 분리과세

2천만원 초과 종합과세로 진행되고 있습니다.

 

매년 5월에 진행되는 종합소득세의 소득현황을 사전에 

전년도 귀속소득분 정리하는 시간이 될꺼 같습니다.

 

사업장현황신고는 부가가치세 면세되는

사업자가 전년도 연간수입 및 사업장현황을 관할 세무서에

신고하는 내용입니다. (법인 면세사업자는 대상 아님)

 

 

 

 

올해 부가가치세를 신고 대상이 아닌 면세사업자는

20년도 귀속분에 대해서 2월 10일까지 사업장현황신고를 마쳐야합니다.

아직 미신고이신분들은 아래 내용 보시며

이번 주말내에 사업장현황신고 마쳐보아요

 

국세청홈택스에 접속

1) 메인페이지 사업장 현황신고 안내 클릭

2) 신고/납부 → 사업장현황 신고 클릭

 

 

 

 

 

 

 

사업장현황신고서 작성하기

 

 

기본정보 입력

사업자 등록번호 또는 주민등록번호로 조회

부동산입대사업 소득코드는 사업자 번호를 몰라도 주민등록번호로도 조회 가능

701101 701101 주거용건물임대업(고가주택)
701102 주거용건물임대업(일반주택)
701103 주거용건물임대업(공동주택)
701104 주거용건물임대업(다가구주택)
701301 주거용건물임대업(전대,전전대)

 

 

 

첨부서류 부분은 비용발생으로 계산서발행할 경우 입력

일반적으로는 해당없음.

수입금액 검토표는 제출로 변경 (부동산입대사업자 5종목은 모두 해당)

주택임대사업자 수입금액검토표 대상

701101(고가주택임대)
701102(일반주택임대)
701103(장기임대공동주택)
701104(장기임대다가구주택)
701301(주거용 건물 임대업)

부가가치세 무실적과 같이 임대사업 무실적 사업자의 경우 무실적신고 선택

 

 

 

수입금액내역

월세소득 및 간주입대료 합계금액을 입력

해당 금액이 맞지 않는 경우 신고서 제출 화면에서 수입금액 소계 에러 발생

 

적격증빙 수취내역

계산서, 세금계산서, 신용카드 수취내역이있는 경우만 입력

계산서, 세금계산서

제출서류 없음으로 다음이동

수입금액검토표

첨부서류 유형에 수입금액검토표를 미제출 선택하더라도

주택임대사업자는 서류 작성 대상이므로 수입금액 검토표 작성하기 클릭

해당 금액의 검토표와 수입금액내역의 금액은 동일해야함

 

 

 

보유주택조회 및 전년신고 임대명세 조회를 통해

임대건물과 임차인정보, 임대정보 입력

(19) 보증금등의 수입금액은 간주임대료 계산을 통해서 해당 금액 입력

 

 

 

입력내용 추가시 하단의 임대내역에 

임차인정보와 임대정보가 등록됨

동일 물건으로 임대인이 여러명일 경우,

껀껀이 등록 입력해야함

임차인이 들락날락하면 일자 맞춰서 입력하고 월세합계 계산하고 번거로움이 있네요

엉덩이 무거운 임차인의 소중함이 느껴지는 신고이지요..

신고오류내역 조회

신고서를 모두 작성후 "신고서 작성완료" 클릭시 아래와 같은 에러 발생시

수익 금액 검토표와 수입금액내역의 금액은 동일해야함

 

[사업장현황신고서 → ① 수입금액(매출액) 명세 → 주택임대 업종코드의 수입금액 합계] 가 [주택임대사업자 수입금액검토표 → 2. 총수입금액 명세 → 수입금액의 합계] 와 일치하지 않습니다.

 

신고서 제출

국세청 주택임대업 사업장현황 신고방법 영상 설명

www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttList.do?bbsId=131040

국세청

 

 

2021년 1월 1일부터 2월 10일까지는 부가세 면세사업자의 수입금액과 사업장 현황 등을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하는 사업장 현황신고 기간입니다.



주택임대사업자들이 세무서에 직접 방문하지 않고 홈택스를 이용하여 간편하게 전자신고를 할 수 있도록 전자신고 요령을 설명하겠습니다.



먼저 사업장 현황 신고와 관련해서 주의할 사항에 대해서 말씀드리겠습니다.

화면에서 보신 것과 같이 “①수입금액(매출액) 내역”에 “수입금액 제외”란이 구분되어 있습니다.

“수입금액 제외”란은 간편장부 대상자의 고정자산 매각 등 소득세 수입금액에서 제외되는 금액이므로 이 제외되는 금액을 뺀 수입금액을 “수입금액”란에 기재합니다.

제외되는 수입금액을 뺀 수입금액 총액이 지난 해의 수입금액 총액과 같은 금액입니다.



“②수입금액(매출액) 구성 명세”에서 주의할 점은 “합계”란이 ①의 “수입금액제외금액”을 뺀 “수입금액” 총액과 일치하여야 하며,

신용카드나 현금영수증 매출과 계산서발행금액이 중복된 경우에는 “계산서 발행금액”에만 적습니다.



마지막으로 “⑤공동사업자의 수입금액 부표”란에 대해서 말씀드리겠습니다.

공동사업자는 “⑤ 공동사업자 수입금액 부표”란에 각각 분배된 수입금액과 분배비율을 기재하면 됩니다.

여기서 “분배비율”은 실제 지분율이 아니라 단순히 수입금액의 분배비율입니다.



지금부터는 처음 항목부터 설명하도록 하겠습니다.

(홈택스 첫화면 띄움)



화면 중앙상단의 ‘로그인’을 클릭합니다.

로그인 화면이 열리면 공동인증서 또는 아이디 로그인을 통해 로그인 합니다.



신고/납부, 일반신고, 사업장 현황신고를 클릭 합니다.



화면 중앙에 '사업장 현황신고서 작성하기'를 클릭합니다.



□ 신고서 기본사항 입력 화면



“사업자 기본사항”을 입력하는 화면입니다.



사업자등록번호를 입력합니다. 확인 버튼을 클릭합니다.



해당사업자의 상호, 성명 등 국세청에 등록된 기본사항이 자동으로 나타납니다.



전화번호에 보완할 사항이 있는 경우 수정 또는 추가 입력 합니다.



만일 공동사업자가 있는 경우 공동사업자수와 공동사업 여부를 체크합니다.



“첨부서류 제출유형”을 선택합니다.



입력할 “계산서”나 “세금계산서”가 있는 경우 우측 화살표 부분을 클릭하여

“전자신고”를 선택하고, 없는 경우는 “해당없음”을 선택합니다.

“전산매체”나 “서면”을 선택한 경우는 반드시 해당 합계표를 관할세무서에 직접 제출해야 합니다.



매출, 매입이 없는 무실적사업자의 경우,

무실적 신고 버튼을 이용하여 전자신고 하실 수 있습니다.



다음 버튼을 클릭합니다. “수입금액(매출액) 내역”을 입력하는 화면입니다.



먼저, 업종코드가 맞는지 확인하신 후, “수입금액”은 계산서발행금액과 나머지 금액을 합한 금액을 입력합니다.



만약 주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가가 2억원을 초과하는 주택이 3채 이상이고 해당 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료가 수입금액에 포함됩니다. 간주임대료는 [주택 간주임대료 계산] 버튼을 클릭해서 간편하게 계산할 수 있습니다.



“수입금액 제외”는 간편장부 대상자의 고정자산 매각 등 소득세 수입금액에서 제외되는 금액을 입력합니다.



다음은 “수입금액(매출액) 구성 명세”를 입력합니다.



이때 [신용카드 및 현금영수증 매출 자료조회] 버튼을 클릭하면 신용카드와 현금영수증 발급액을 조회하실 수 있습니다.



조회된 내용이 실제 발급액과 일치하는 경우,

[적용하기] 버튼을 클릭하면 직접 입력하지 않고도 발급액 누계액을 바로 “수입금액 구성 명세”로 입력하실 수 있습니다.



계산서발행금액은 [계산서발행금액]란에 입력하고,

나머지 매출액은 [기타매출]란에 입력합니다.

그리고 “합계”란이 ①의 “수입금액제외금액”을 뺀 “수입금액” 총액과 일치하여야 하며,

신용카드나 현금영수증 매출과 계산서발행금액이 중복된 경우에는 “계산서 발행금액”에만 적습니다.



‘저장 후 다음이동’ 버튼을 클릭합니다.

만약, 공동사업자인 경우 공동사업자 구성원별 분배비율과 수입금액을 입력하는 화면이 나타나고 공동사업자가 아닌 경우에는 (“적격증빙 수취금액”을 입력하는)계산서 또는 세금계산서 합계표를 입력하는 화면이 나타납니다.

여기서는 공동사업자인 경우를 가정하겠습니다.





□ 공동사업자 수입금액 부표 입력 화면



공동사업자 구성원별 분배비율과 수입금액을 입력하는 화면입니다.



개인인 경우 ‘공동사업자현황’ 항목에 주민등록번호를 입력한 후 반드시 [확인] 버튼을 클릭합니다.(주민등록번호 유효성 검증)

성명 또는 상호를 입력한 후에 분배비율을 입력하고 <엔터>키를 누르면 분배비율 만큼의 수입금액이 자동 계산되어 나타납니다. 분배비율은 소수점 3자리까지 가능합니다.

[등록하기] 버튼을 클릭합니다.



추가로 입력할 공동사업자가 있는 경우 같은 방법으로 입력합니다.

사업자인 경우 사업자등록번호를 입력한 후 반드시 [확인] 버튼을 클릭하고, 상호와 분배비율을 입력 후에 [등록하기] 버튼을 클릭합니다.

공동사업자의 분배비율의 합계는 반드시 “100”이어야 합니다.

입력이 완료되었으면 하단의 [저장 후 다음이동] 버튼을 클릭합니다.



“적격증빙 수취금액”을 입력하는 화면입니다.



미리 집계된 매입계산서 합계금액, 세금계산서 합계금액, 신용카드 및 현금영수증 매입 합계금액을 입력합니다.



세금계산서 합계금액은 부가세를 포함한 “공급대가” 금액을 입력합니다.







[저장 후 다음이동] 버튼을 클릭합니다.



□ 계산서, 세금계산서 합계표 작성 화면



계산서, 세금계산서 합계표를 작성하는 화면입니다.

계산서와 세금계산서를 발행 또는 수취하지 않은 주택임대사업자는 이 화면 입력을 생략합니다.



“첨부서류 제출유형”에서 전자신고로 체크한 경우에만 해당 합계표를 선택할 수 있도록 화면에 나타납니다.



“매출처별 계산서합계표” [작성하기] 버튼을 클릭합니다.



① 매출처별 계산서합계표 입력화면



매출처별 계산서합계표 작성 화면이 나타납니다.



“전자계산서”가 있는 경우에 과세기간종료일의 다음달 11일까지 전송된 전자계산서를 [전자계산서 조회하기]를 클릭하여 나타나는 팝업화면에서 해당 내용을 확인하신 후에 작성화면 해당란에 각각 입력합니다.

수동 발행분 매출처별 계산서가 있는 경우에는 바로 아래에 있는 거래처별 명세 입력 부분에서 입력하시면 됩니다.

거래처별로 사업자등록번호와 상호 및 공급한 금액을 입력하고 [입력내용 추가]버튼을 클릭하면 하단 목록에 거래처별 명세가 추가됩니다.



거래처별로 입력을 모두 마치면 매출계산서 총 매수와 매출금액 합계액이

자동으로 표시됩니다.



매출처별 계산서 입력이 완료되었으면 화면 하단의 [입력완료]버튼을 클릭합니다.



다시 계산서, 세금계산서 합계표를 작성하는 화면입니다.



“매입처별계산서 합계표” 작성버튼을 클릭합니다.



② 매입처별 계산서합계표 입력화면



매입처별 계산서합계표 작성 화면이 나타납니다.



“전자계산서”가 있는 경우에 과세기간종료일의 다음달 11일까지 전송된 전자계산서를 [전자계산서 조회하기]를 클릭하여 나타나는 팝업화면에서 해당 내용을 확인하신 후에 작성화면 해당란에 각각 입력합니다.



수동 발행분 매입처별 계산서가 있는 경우에는 바로 아래에 있는 거래처별 명세 입력 부분에서 입력하시면 됩니다.

거래처별로 사업자등록번호와 상호 및 공급금액을 입력하고 [입력내용 추가] 버튼을 클릭하면 하단 목록에 거래처별 명세가 추가됩니다.

거래처별로 입력을 모두 마치면 매입계산서 총 매수와 매입금액 합계액이 자동으로 표시됩니다.



매입처별 계산서 입력이 완료되었으면 화면 하단의 [입력완료] 버튼을 클릭합니다.



다시 계산서, 세금계산서 합계표를 작성하는 화면입니다.



“매입처별세금계산서 합계표” [작성하기] 버튼을 클릭합니다.

(상기화면에서 세금계산서합계표 작성방법을 띄움)



③ 매입처별 세금계산서합계표 입력화면



계산서와 마찬가지로,

“전자세금계산서를 수취한 경우”에는 ‘전자세금계산서 자료조회 버튼’을 상반기․하반기 각각 클릭하면, 자동으로 매입처별세금계산서 합계표 화면이 제공되므로 매입처별 연간 거래내역을 확인하여 ‘전자세금계산서 발급받은분 합계’란에 매입처수, 매수, 공급가액과 세액의 연간 합계를 기재하시면 됩니다.



수동으로 발급받은 매입세금계산서의 경우는 ‘매입처별명세’ 항목에 거래처의 사업자등록번호와 상호 및 공급가액과 부가가치세를 순서대로 입력한 후 [입력내용 추가] 버튼을 클릭하면 하단 목록에 내용이 추가됩니다.

거래처별로 입력을 모두 마치면 매입세금계산서 총 매수와 매입금액 합계액이 자동으로 표시됩니다.



입력된 내용이 작성 완료되면, 화면 하단의 [입력완료] 버튼을 클릭합니다.



다시 계산서, 세금계산서 합계표를 작성하는 화면으로 되돌아옵니다.



주택임대업자는 “수입금액 검토표”를 추가로 작성하여야 신고서작성이 완료됩니다.



계산서, 세금계산서 합계표 작성 화면에서 [다음이동] 버튼을 클릭하면 업종별 수입금액검토표를 선택하는 화면이 나타납니다. 이 목록에서 해당 수입금액검토표의 [작성하기] 버튼을 클릭합니다.



□ 수입금액 검토(부)표 입력 화면



수입금액검토표 [작성하기] 버튼을 클릭합니다.



검토표 작성시 주의할 점은 금액의 단위가 “원” 단위이므로 정확히 기재하여야 합니다.



수입금액검토표의 기본사항을 작성하는 화면입니다.



세무서에 사업자등록이 되어 있는 사업자는 임대업등록번호에 사업자등록번호를 입력합니다.



전년도에 신고한 사업자는 전년신고 임대명세 조회를 클릭하여 전년도 신고내용을 불러와서 간편하게 신고할 수 있습니다.



또한, 보유주택 조회를 통해서도 임대주택의 소재지, 건물 종류, 면적 등을 간편하게 입력할 수 있습니다.



만약 조회한 본인의 보유주택에 임대주택이 없는 경우에는 주소조회를 클릭하여 임대주택 소재지를 직접 입력합니다.



임차인의 주민등록번호 또는 사업자등록번호와 성명 또는 상호를 입력합니다.

월세 수입금액이 있는 경우 월세를, 월세 수입금액이 없이 보증금･전세금 등만 있는 경우는 월세아님을 선택합니다.



주택의 종류를 선택하고 취득일자, 건물면적, 임대기간, 보증금, 월세, 월세수입금액을 입력합니다.



주택 간주임대료 계산을 클릭해서 해당 임대주택의 보증금 등에 대한 간주임대료를 계산해서 입력합니다.



주택의 간주임대료는 인별로 3억원을 차감하므로 간주임대료 대상 임대주택이 여러 채인 경우 모두 입력하여야 합니다. 간주임대료 대상 임대주택이 여러 채인 경우 간주임대료 계산창을 닫지 않고 다음 임대주택의 수입금액 입력시에도 계산된 값을 입력합니다.



입력내용 추가를 클릭합니다.

동일한 방법으로 다른 임대주택을 추가 입력합니다.



보증금 등의 수입금액을 입력하면 월세수입금액과 합산한 임대료 수입금액이 자동으로 입력됩니다.



수입금액검토표 목록 선택 화면으로 다시 되돌아옵니다.



화면 하단에 [신고서 작성완료] 버튼을 클릭하면 1차 오류검증을 하고 오류검증에 문제가 없으면 신고내용 요약 정보화면이 나타나고 [신고서 제출하기] 버튼이 화면 하단에 표시됩니다.





□ 신고내용 확인 및 신고서 전송



수입금액, 계산서 등 해당 요약정보를 잘 확인하신 후 [신고서 제출하기]버튼을 클릭합니다.

최종 오류검증을 한 후 전자신고 내용이 국세청으로 전송됩니다.



사업장 현황신고서 접수증 화면이 팝업 형태로 나타납니다.

‘접수결과’가 ‘정상’으로 나타나야 하며, 인쇄하실 분은 [인쇄하기] 버튼을 클릭하고, 

접수증이 필요하지 않는 경우는 [닫기]버튼을 클릭합니다.

(상기 화면에서 사업장 현황신고서 접수증 상세내역 화면을 띄움)



접수증의 내용을 자세히 보시고 신고 내용이 잘못된 경우에는,

신고기간 이내에는 재신고가 가능하니 다시 제출하시면 됩니다.

이런 경우 이전 전자신고 자료는 없어지고 최종 제출된 전자신고 자료만 유효하게 됨을 알려드립니다.



또한 신고 내용을 신고서 서식 형태로 출력하시려면 좌측상단의 사업장 현황신고 초기화면의 “Step2. 제출내역” 화면에서 조회하기를 클릭하면 신고내역이 조회됩니다.

여기서 접수번호를 클릭하면 “신고서보기”가 나타나고 우측상단에 ‘인쇄’를 클릭하면 신고서 내용이 출력됩니다.



이상으로 주택임대업의 사업장 현황신고에 대한 전자신고 작성요령을 마치겠습니다.

감사합니다.

 

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