전세보증보험 의무가입 : 주택임대사업자 8월 18일 이후

전세보증보험 의무가입 : 주택임대사업자 8월 18일 이후

부동산 정부 규제 정책중 주택임대사업자 의무사항으로

전세보증보험 가입의무화와 임대사업자 부기등기 의무를 지난 부동산 대책에서 규정하였습니다.

이번주(2021.08.18) 부터 시행되는 전세보증보험 의무 가입에 대해서 살펴볼께요

 

 

 

 

임대보증금 전세보증보험이란?

등록된 주택임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우를 대비하여

보증회사가 임차인에게 임대보증금 반환을 책임지는 보증상품입니다.

임차인이 보증금을 받기 위한 보증상품이지만, 가입 주체는 임대인으로 되어있습니다.

당시에 많은 임대인분들의 반발로 납부 비율을 임대인 75% : 임차인 25%로 완화해주었죠

필요한 임차인이 가입해야하는데 임대인이 무조건 가입하여 보험료를 지불하고

추후 임차인에게 25% 보험료를 청구한다는 내용이지만, 이것도 이해가 가지 않습니다.

 

이번 부동산 정책들은 이해가는게 이상한 내용이니

비논리적이라도 의무를 다하지 않으면 과태료가 부과되기 때문에 

어쩔수 없는 정책이지만 따를수 밖에 없는 현실이네요

임대보증보험 미준수의 경우 2년이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금형입니다.

 

 

 

 

전세보증보험 의무화 시행 시기

민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 2021년 8월 18일 기준

모든주택은 보증보험 가입 대상이 됩니다.

당초 2020년 8월 18일 이후 신청한 임대주택은 즉시 가입대상이였으며

기존 등록된 임대주택은 1년의 유예기간을 두고

2021년 8월 18일 이후 전면 의무화로 공지하였습니다.

 

 

 

 

전세보증보험대상 금액

원칙은 임대보증금 전액 대상이며

해당건물이 사용전인경우 임대보증금중 계약금과 중도금 합계로 산정합니다.

 

(예외사항) 3가지 모두 충족

1) 근저당권이 세대별로 분리된 경우 

2) 임대사업자가 보증금보다 선순위 제한물건, 압류, 가압류, 가처분등을 해소

3) 임차인이 전세권을 요구하고 임대사업자가 전세권에 동의하여 설정된 경우

 

 

 

 

보증보험 가입요건

1) 해당임대주택의 압류 가압류 및 가처분등을 말소

2) 선순위채권 있는 경우, 주택가격 대비 선수위채권 비율이 60% 이내

3) 부채비율 [(선순위채권+임대보증금)/주택가격] 100%이내

단, 부채비율이 100% 초과하여도 추가담보(별도 부동산, 예금증서)등 설정시 심사거쳐 가입 가능

 

 

 

보증회사별 보증기간 및 보증료율

주택도시보증공사(HUB)

- 보증기간 : 보증서 발급일로부터 1년 (1년마다 갱신)

- 보증료율
   ①법인: 부채비율 및 신용도에 따라 연0.073 ∼1.590% 
   ②개인: 부채비율 및 신용도에 따라 연0.099 ∼0.876%
      * COVID-19 극복을위해’21.12.31까지 보증료 70%를 할인

SGI서울보증
- 보증기간   
   ①단지별 가입: 보증의무가입기간 또는 연단위
   ②세대별 가입: 임대차계약기간
- 보증료율: 연 0.026 ∼ 1.046%
   ① 공공지원: 보험계약자 등급, 주택도시기금율, 임대보증금율에따라차등
   ②非공공지원: 보험계약자등급별차등

 

 

 

 

 

임대보증금 보증가입이 가능여부 확인서

임대보증금+보증가입+가능여부+확인서.hwp

0.02MB

렌트홈 자료실에 올라와있는 임대보증금 보증가입 확인서 양식이며

집값이 매수(대출)시점보다 떨어진 물건은 보증보험 가입이 어려울듯 싶네요

부채비율은 100% 초과시 추가담보(별도 부동산, 예금증서)로 가능하다고하지만

선순위 채권 비율 60% 이하는 대출을 일부 상환하거나,

월세전환 밖에 방법이 없는듯합니다.

 

저도 1억짜리 매물이 거래가없어 기준시가는 없는 상태이고

공시지가는 5600만원으로 선순위채권이 6000만원이라 난감하네요

임대보증금 1000만원으로 계산을 해보면

부채비율 = (1000만원 + 6000만원) / 5600만원 * 130% = 96%

선순위채권 = 6000만원 / 5600만원 * 130% = 82%

요즘같은 시기에 집값 떨어진곳이 어디있느냐 하겠지만

아파트가 아닌 도시형생활주택, 오피스텔, 단독주택의 경우엔

선순위채권 비율로 인해서 보증보험을 가입 조건 맞추기도 어려운 상황입니다.

 

최우선변재금액 이하의 경우 보증보험 가입 예외 허용키고 하였으나

당장 이번주부터 시행되는 사항인데 적용여부에 대해선 확정 발표되지 않아서

추가적으로 전세보증 가입 관련하여 임대사업자 혼선이 불가피할듯합니다.

[단독]보증금 5000만원 이하 임대사업자, 전세보증 가입 안해도 된다 - 머니투데이

(기사 상세)

서울에서 전세보증금 5000만원 이하인 임대사업자 보유 주택은

전세금 반환보증보험 의무가입 대상에서 빠질 것으로 보인다.

전세보증보험은 임대사업자가 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 때

대신 갚아주는 상품으로 다음달 18일부터 모든 임대사업자가 의무적으로 가입해야 한다.

세입자 보호를 위해서다. 다만 최우선 변제금까지는 경매에 넘어가도

무조건 세입자 몫으로 돌아가기 때문에 이 금액보다 보증금이 작은 경우라면

의무 가입 대상에서 제외키로 한 것이다.

20일 정부와 정치권에 따르면 다음달 18일부터

모든 임대사업자의 전세보증보험 가입이 의무화 되지만

각 지역별로 최우선 변제금 이하로 임대차 계약을 했다면

별도로 보증보험에 가입할 필요가 없을 것으로 보인다.

조응천 더불어민주당의원이 발의한 '민간임대주택에 관한 특별법 개정안'이

오는 22일 국회 법사위에 올라갈 예정이다.

개정안에는 임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선 변제금 이하인 경우

의무가입에서 예외를 두기로 한 내용이 포함됐다.

최우선 변제금이란 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우

무조건 세입자에게 돌려 줘야 할 최소한의 보증금을 뜻한다.

서울 기준으로는 보증금 1억5000만원 이하인 임대차계약에 보호 대상인데,

변제금액은 5000만원까지다. 과밀억제권역인 용인, 화성, 세종, 김포 등은

보증금 1억3000만원 이하 임대차계약에 대해 4300만원을 보장해 준다.

그밖의 지역은 6000만원 이하 임대차계약에 대해 2000만원 이하로 무조건 변제해 줘야 한다.

 

주택임대사업자 사업장현황신고

 

주택임대사업자 종합소득세 홈택스 신고 (V유형 분리과세)

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