민간임대주택의 임대료 증액 비율 산출방법

 

임대물건의 환산보증금 계산 및 증액 비율 산출 방법을 알아보겠습니다.

환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 * 12 )  / 4.25%

예시) 4.25% = (주택임대차 보호법 제7조의 2 (월차임 전환시 제한 산정률)) + (2020년 3월 17일 기준 한국은행 기준금리)

 

 

근거 법령

임대료 인상률 제한(민간임대주택법 제44조)

임대기간 내 임대료 증액청구시 임대료의 5% 범위에서 주거비물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수를 고려하여 대통령령으로 정한 증액비율을 초과할 수 없음

민간임대주택의 임대료 증액 비율(민간임대주택법 시행령 제34조의2)

(100세대 이상 민간임대주택단지) 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구의 조례로 해당 시·군·자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.

(그 밖의 민간임대주택) 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

* 최초임대료는 임대사업자가 정함. 다만, 공공지원민간임대주택의 경우 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준을 따름(시행규칙 별표2)

임대료 변동률의 산출 기준

적용 대상: 100세대 이상 민간임대주택단지(준주택 포함)

기준 통계: 통계청에서 시·도별 기준으로 매월 발표(국가통계포털 KOSIS)하는 국가승인통계인 소비자물가지수(지출목적별)

* 단, 세종특별자치시는 1년 단위로 당해 연도 말일에 연평균 지수 발표

소비자물가지수 항목 중 '주택임차료', '주거시설 유지·보수', '기타 주거관련 서비스' 지수를 사용

* 공공요금 성격인 수도‧전기‧연료 항목은 임대료 증액기준 산출시 제외

임대료 변동률의 산출 방법

(A: 기준지수) 종전(체결 중) 임대차계약서의 임대 시작일이 속한 월의 소비자물가지수에 품목별·시도별 가중치를 적용

* 세종특별자치시는 임대차계약서상 임대 시작일이 속한 연도의 지수

단, 최초 임대료 증액기준 산출시 비교지수는 다음 임대료 증액기준 산출시 기준지수로 함

(B: 비교지수) 새롭게 체결하는 임대차계약 체결일 당시 발표 중인 최신 소비자물가지수에 품목별·시도별 가중치를 적용

(가중치) 지역별로 주거비용에 따른 상대적 중요도, 지출에서 차지하는 비중을 반영하기 위하여 해당 연도에 적용하는 시․도별 가중치 활용

통계청에서 현재 2017년 가중치를 발표하였고, 2017년 이후 지수산출시 적용(2015년, 2016년 물가지수를 기준지수로 할 경우에 2015년 가중치 적용)

* 통계청은 연도 끝이 0, 2, 5, 7자 연도 기준으로 가중치를 개편(국가통계포털 KOSIS에서 조회 가능)

(반올림 기준) 2번째 소수점에서 반올림하여 산출

* 임대료 증액기준 산출을 위한 자료는 렌트홈(임대등록시스템, http://RentHome.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

산출 예시

부산시 ㅇㅇ구에 소재한 200세대 민간임대주택단지입니다. 임차인과 2년씩 임대차계약을 체결하고 있으며, '19. 3월말에 2년 임대차계약기간이 종료되어 임대차계약 사전신고를 위하여 '19. 2. 28일까지 임차인과 재계약을 체결할 예정입니다. '19. 2월부터 임대료 증액 기준을 임차인에게 알리고, 갱신계약을 체결하여야 하는데, 임대료 증액 변동률은?

* 표준임대차계약서상 임대기간: '17. 4. 1. 〜 '19. 3. 31

임대료 증액 변동률은 3.3%

* (기준지수: '17.4월) 계약서상 임대시작일이 속한 월의 소비자물가지수

** (비교지수: '19.1월) 새로운 임대차계약 체결일이 속한 월의 최신 소비자물가지수

구분	기준 지수(A)		비교 지수(B)		변동률=(B-A)/A
	'17. 4월 소비자물가지수		'19. 1월 소비자물가지수
	지수	시도별가중치	지수	시도별가중치
주택임차료	101.99	64.5	102.45	64.5
주거시설유지보수비	106.33	9.0	117.86	9.0
기타주거관련서비스	107.25	23.3	115.71	23.3
가중평균값	103.66		107.07		3.29 ≒ 3.3

※ 2019년 소비자물가동향 보도자료 공표일(통계청 발표)

통계청 보도자료명	공표일자	통계청 보도자료명	공표일자
2019년1월 소비자물가동향	2.1(금)	2019년7월 소비자물가동향	8.1(목)
2019년2월 소비자물가동향	3.5(화)	2019년8월 소비자물가동향	9.3(화)
2019년3월 소비자물가동향	4.2(화)	2019년9월 소비자물가동향	10.1(화)
2019년4월 소비자물가동향	5.2(목)	2019년10월 소비자물가동향	11.1(금)
2019년5월 소비자물가동향	6.4(화)	2019년11월 소비자물가동향	12.3(화)
2019년6월 소비자물가동향	7.2(화)	2019년12월 및 연간 소비자물가동향	12.31(화)

[참고]민간임대주택법령(임대료 증액관련)

민간임대주택에 관한 특별법

제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료 2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료 ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. ⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.

민간임대주택에 관한 특별법 시행령

제34조의2(임대료) 법 제44조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증액 비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 100세대 이상 민간임대주택단지: 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구의 조례로 해당 시·군·자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.

2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

 

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