간주임대료 설명 및 계산사례

 

 

간주임대료 설명

○ 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사항 성질의 금액을 받은 경우  보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입

 

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건

주택 수	3주택 이상 소유(부부합산) 소형주택*은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 ＊주건전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터(㎡) 이하인 주택으로서  해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
보증금 등의 합계액	간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

 

주택 간주임대료 계산방법

장부신고	( 보증금 등 - 3억원* )의 적수 × 60% × 1/365 (윤년은 366) × 정기예금이자율('19귀속 : 2.1%) 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
추계신고	( 보증금 등 - 3억원* )의 적수 × 60% × 1/365 (윤년은 366) × 정기예금이자율('19귀속 : 2.1%)

* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

 

<홈텍스 간주임대료 계산사이트>

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/rn/a/a/a/a/UTERNAAE65.xml

 

○ 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)

주택 간주임대료 계산방법소득세법인세

적용대상	비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억 초과 (추계 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자와 할인료, 수입배당금	수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액	주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

 

 

간주임대료 계산사례

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

• 부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금합계 3억 초과분의 60%에 대하여 2.1%를 간주임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

      아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

      ※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31.

(단위 : 원, ㎡)

구분	보증금	월세	임대기간	주거전용	면적기준시가
A주택	150,000,000	1,000,000	01.01. ~ 12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	0	01.01. ~ 12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	1,300,000	01.01. ~ 12.31.	109	6억

• (보증금 등 - 3억원(1))의 적수 × 60% ÷ 365 × 2.1% - 임대사업부분 발생 금융수익(2)

  (1). 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감

  (2). 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

  (단위 : 원)

  구분	간주임대료	월세	합계
  A주택	1,890,000(1)	12,000,000(2)	13,890,000
  B주택	1,260,000(1)	0(2)	1,260,000
  C주택	630,000(1)	15,600,000(2)	16,230,000
  합계			31,380,000

  (1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 1,890,000

       B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 1,260,000

       C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 630,000

  (2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000

       C : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우

• 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179[법령해석과-1606], 2017.06.12)

     부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

     ※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31.

(단위 : 원)

구분	보증금	월세	소유현황(甲 : 乙 지분율)
A주택	400,000,000	1,200,000	甲 단독소유
B주택	500,000,000	0	50 : 50
C주택	30,000,000	1,300,000	30 : 70
D주택	170,000,000	0	10 : 90

• 부부
  공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲 단독소유 A주택은 별도로 계산* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

  (단위 : 원)

  구분	간주임대료	월세	소계	甲 수입금액	乙 수입금액
  A(甲)	1,260,000(1)	14,400,000(3)	15,660,000	15,660,000	0
  B(5:5)	2,520,000(2)	0(3)	2,520,000	1,260,000	1,260,000
  C(3:7)	630,000(2)	15,600,000(3)	15,978,000	4,793,400	11,184,600
  C(1:9)	630,000(2)	0(3)	2,142,000	214,200	1,927,800
  합계				21,927,600	14,372,400(4)

  (1) A : [ ( 4억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 1,260,000

  (2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 2,520,000

       C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 3780,000

       D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 2,142,000

  (3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000

       D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

  (4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

 

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우

• 보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990[법령해석과-1054], 2017.04.18)

     비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동

     ※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음

(단위 : 원)

구분	임대기간	보증금
A주택	01.01. ~ 05.28. (148일)	200,000,000
	05.29. ~ 12.31. (217일)	230,000,000
B주택	01.01. ~ 07.24. (205일)	200,000,000
	07.25. ~ 12.31. (160일)	270,000,000
C주택	01.01. ~ 12.31. (365일)	130,000,000

• 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는
  임차기간별로 구분각 기간의 보증금 등의 합계액에서
•  주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산
  하여 해당기간의 간주임대료를 계산

  (단위 : 원)

  임대기간	01.01~05.28	05.29~07.24	07.24~12.31	합계
  A주택 보증금	200,000,000	230,000,000	230,000,000
  B주택 보증금	200,000,000	200,000,000	270,000,000
  C주택 보증금	130,000,000	130,000,000	130,000,000
  보증금 등 합계	530,000,000	560,000,000	630,000,000
  (보증금-3억) 적수	34,040백만원(1)	14,820백만원(2)	52,800백만원(3)
  간주임대료	1,175,079(4)	511,594(5)	1,822,684(6)	3,509,357

  (1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 148일 = 34,040,000,000

  (2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일  = 14,820,000,000

  (3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000

  (4) 34,040백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 1,175,079

  (5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 511,594

  (6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.1% = 1,822,684

 

 

주택의 간주임대료 관련 법령

• 소득세법 제25조 (총수입금액 계산 특례)

  ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산산의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한  성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할때에 총수입금액에 산입(算入)한다.
   다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이  1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등이 합계액이 3억을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하생략)

• 소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간생략)

  ③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조1항 본문에 따른 보증금등(이하 이조에서 "보증금등"이라 한다.)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

  1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다.) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이조에서 "정기예금이자율"이라 한다.) - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간생략)

  ④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.

  1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다.) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금 이자율 (중간생략)

  ⑦ 제3항 및 제4항 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(輾傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우  해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
   보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)

  ⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. (이하생략)